张家界市自然资源和规划局解读《张家界市城乡居民合作建房管理办法》

     《张家界市城乡居民合作建房管理办法》已经2019年11月14日张家界市人民政府公布施行。为做好《张家界市城乡居民合作建房管理办法》(以下简称《办法》)实施工作，现解读如下。

一、制定《办法》的必要性

根据《中共湖南省委全面深化改革领导小组关于分类推进重大改革落地见效的意见》，张家界市作为全省“城乡居民合作建房”试点地区，需加快推进改革进程，尽快形成可供复制和推广的“张家界模式”成果。城乡居民合作建房改革属于新试点、新改革，张家界市存在理论基础薄弱、配套制度欠缺、相关经验不足等问题，亟需制定相应的管理办法指导改革具体实践。

《张家界市城乡居民合作建房改革试点实施方案》（以下简称《实施方案》）已经中共湖南省委农村改革专项小组审核同意，并于2019年1月3日以“湘农改发〔2019〕1号”文件批复。《实施方案》将出台《张家界市城乡居民合作建房管理办法》列为改革试点重要工作任务之一，必须先行完成。

二、《办法》解决的主要问题

界定城乡居民合作建房的概念，明确实施范围，厘清管理权责，规范合作建房中的规划、申请、审批、建设、登记、转让、监管等行为，确保所建房屋符合村庄规划，确保合作建房后能够进行合法登记、抵押和转让，解决城乡居民合作合作建房过程中的疑难杂症，达到引导城镇居民和资金下乡，激发农村发展活力，改善乡村面貌，实现乡村振兴的目的。

三、相关问题

1、实施范围：城乡居民合作建房的实施范围严格按照省《实施方案》的规定，限定为市永定区、武陵源区、慈利县和桑植县规划城镇建设用地规模边界以及有条件建设区范围以外的农村宅基地和存量集体建设用地。

2、监督管理:为了简化审批程序，促进层级职能职责与行政审批权下放，城乡居民合作建房的监管主体设定为区县人民政府，乡镇人民政府则是审批、监督和管理的具体实施主体。

3、规划：为充分突出规划引领作用，规定未编制村庄规划的行政村不得开展城乡居民合作建房。同时参考先进地区经验，编制村庄规划时要求采取“刚性管控”与“弹性控制”相结合方式。本乡镇范围内，在保证建设用地规模总量平衡的基础上，实行用地指标在空间布局上的弹性控制。允许通过拆旧建新、空心村整治、异地置换等方式推进跨村集聚，向集中居住点集聚。在“一户一宅”、“拆旧建新”的原则下鼓励按规划移址建房。

4、合作年限：申请合作建房时，参与方需共同签署《城乡居民合作建房协议》，协议中约定的合作期限最高不得超过40年，其参考依据为国有建设用地商服用地的最高年限。

5、审批：为保证合作建房按照规范实施，保障参与建房农户的居住权，实行审批负面清单制度，对于没有依法取得宅基地、不符合一户一宅以及参与建房农户不能提供住房保障等情况，其建房申请一律不予批准。

6、建设：为禁止违法乱建，解决历史遗留问题，区分因为历史原因造成的超标建设和主观故意的超标建设。对于因历史原因超建的，由村集体经济组织按照集体建设用地基准地价的标准收取土地有偿使用费；对于新建、改建等主观故意超建的，将一律拆除并追究乡镇相关负责人的监管责任。

7、登记：参考先进地区经验，要求按照“房地一体、三权分置”原则对管理办法实施以后开展的城乡居民合作建房进行《不动产权证书》统一登记。对管理办法实施以前利用宅基地建设的用于自住或发展休闲农业、康体养老、民宿客栈等房屋，由于历史原因导致的超占面积房屋申请城乡居民合作建房不动产登记的，登记时仅对其批准的合法面积依法登记，超占部分不视为合法有效面积，并在证书中予以备注说明。

8、转让：为促进集体土地有偿使用，保障集体资产不流失，要求市、县人民政府制定本行政区域内城乡统一的集体建设用地基准地价。集体经济组织可以按照评估地价或基准地价的一定比例向合作建房对象收取一定的集体土地所有权收益费用。